高盛对中国房地产市场的前瞻性分析：库存真相与未来预测

近期，高盛发布的一份关于房地产的研究报告在业内引起了广泛讨论。报告并没有悲观预计市场的走势，也没有放出乐观的增长预期，而是深入分析了各大城市的现有房源情况。根据政策背景，2026年8月底，五个部门联合出台了828新政策，其核心目标是全面推动现房的销售，要求新开发的土地在出售前必须达到封顶标准，这对房地产市场将产生深远的影响。

828新政策的几个关键点包括：一是推进商品住房的现房销售；二是开发商购地必须使用自有资金；三是实施主办银行制度。这意味着房地产项目需要一对一地与一家银行进行资金管理，从而确保资金的专款专用。房地产开发贷款的管理更加严格，资金必须统一由主办银行监管，确保所有与项目相关的资金均纳入该银行账户进行管理。此外，个人住房贷款的最长期限也从30年延长至40年，同时调整了月供与收入的比例上限，这在一定程度上放大了可贷资金的总量。

高盛团队实地走访了18座城市，仔细核查了每个项目的建设进度、是否封顶、是否获取预售许可证以及剩余房源数量。尽管表面上看去化周期接近7年，但实际上，符合销售条件的现房和准现房仅够销售27个月。更令人担忧的是，这些库存中超过35%为纯空地，甚至连基础设施都未动工，这些土地大多数是在2021年市场高峰时以高价拍得，现在却因地价下跌而被搁置。而大量的项目也处于半停工或缓建状态。

828新政策的出现无疑改变了房地产公司的运营模式。它彻底重塑了房地产公司的现金流和盈利结构。净资产收益率（ROE）是衡量企业经营成功与否的重要指标，在中国，房地产公司的净利润率通常不高，10%已算相当不错，而其杠杆率却普遍偏高。在2017年，多家房地产公司的资产负债率达到了80%，甚至个别公司接近90%。

在旧有模式下，房地产公司依靠期房销售和资金池的方式运作，允许项目之间的资金随意调动，贷款通常是以整个企业为主贷主体。然而，新模式要求每个项目独立对应一家银行，所有资金运作独立运行。以往，企业可以较快进入预售阶段，通过预售获得资金用于后续开发，而新模式下则需要严格符合销售条件才能开启预售，这就加长了项目的整体周期，通常需要两年的时间才能完成从拿地到销售的转变。

这样的转变意味着房地产公司的发展速度将明显放缓，开发与销售环节的时间差异也将越来越大，企业的运营模式也将变得更加稳健但相应的流动性压力也在加大。